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    甲方視點:招標階段玻璃幕墻“成本優化”三要素

    來源:地產成本圈  作者:張釗釗  日期:2020-11-16
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      中國地產已進入白銀時代的大周期,加之全球疫情對經濟的影響,無論是財政投融資項目、國企還是私企都面臨著如何對開發成本進行配置優化,從而進一步提升項目價值,實現全壽命周期價值的最大化。由于建筑幕墻工程的特殊性,一般需要幕墻承包單位進行二次深化設計,從甲方角度需要控制項目投資,就需要避免招標圖紙與后期深化圖紙的差距過大,因而有必要在招標階段結合幕墻二次深化設計來進一步做成本優化。

      本篇文章內容由[中國幕墻網ALwindoor.com]編輯部整理發布:

      招標階段進行玻璃幕墻成本優化的三大要點

      中國地產已進入白銀時代的大周期,加之全球疫情對經濟的影響,無論是財政投融資項目、國企還是私企都面臨著如何對開發成本進行配置優化,從而進一步提升項目價值,實現全壽命周期價值的最大化。

      由于建筑幕墻工程的特殊性,一般需要幕墻承包單位進行二次深化設計,從甲方角度需要控制項目投資,就需要避免招標圖紙與后期深化圖紙的差距過大,因而有必要在招標階段結合幕墻二次深化設計來進一步做成本優化。

      以下是福建省某5A級寫字樓項目的玻璃幕墻優化過程介紹。

      1、工程概況

      本案例對應的工程概況見表1。

      2、優化過程

      經測算,常規鋁型材(詞條“鋁型材”由行業大百科提供)立柱橫梁框架式幕墻系統綜合單方造價約為1802元/m2(表2)。

      為了進一步節省造價,建設單位會同設計單位,討論研究在常規型材立柱橫梁框架式幕墻方案的基礎上進一步進行優化。

      通過綜合單價表分析可得,成本優化的重點項。

      人工費占比約12%,材料費占比約72%,其他費用占比約16%。見下圖:

      在材料費中,剛性材料占比58%,是主要內容。見下圖:

      其中,把幕墻的材料成本劃分三大塊:

      1)剛性成本(骨架)占比約58%;

      2)柔性成本(玻璃面材)占比約26%;

      3)輔材約占16%。

      柔性成本為較敏感成本,影響客戶直觀感受,在滿足營銷招商需求的前提下,可適當有彈性空間。

      剛性成本在保證結構安全的前提下盡可能通過優化設計和精細化設計來提高經濟性,避免過度設計。

      通過造價分析,確定本案例的優化思路為:

      1)優化幕墻結構(立柱、橫梁);

      2)優化玻璃規格;

      3)優化幕墻細部構造。

      2.1、優化幕墻結構(立柱、橫梁)

      通過對型材和龍骨的兩次優化,節省幕墻結構造價約1076萬元。見下圖

      a.優化前方案一:

      采用常規的鋁型材立柱橫梁框架式幕墻的做法,先裝立柱,再裝橫梁,再安裝玻璃。

      b.第一次優化后方案二

      采用鋼龍骨焊接外包鋁合金裝飾蓋,雙立柱形成各自獨立的鋼桁架,在工廠或現場進行標準組裝完成后再整體吊裝,綜合單元式幕墻的優點,安裝精度(詞條“精度”由行業大百科提供)也容易控制,施工進度快。見下圖:

      方案二節點圖

      c.第二次優化方案三

      同方案二采用鋼龍骨焊接外包鋁合金裝飾蓋,單立柱形成獨立的鋼桁架,在工廠或現場進行標準組裝完成后,再整體每間隔一跨吊裝,后鋼桁架之間再通過鋼橫梁連接,施工進度快,造價也最低。見下圖。

      方案三節點

      上述三個方案的幕墻結構造價對比見下表3:

      2.2、優化玻璃

      a.優化前方案:

      全部采用12mm中透光雙銀均質LOW-E+12A+12mm中空鋼雙化淺香檳色玻璃

      b.優化后方案:

      經計算,按玻璃單元尺寸細分玻璃厚度規格,1680*3200mm的標準尺寸的玻璃均可采用10mm中透光雙銀均質LOW-E+12A+10mm中空鋼雙化淺香檳色玻璃;大于1680mm的,如1820*3200等,均采用12中透光雙銀均質LOW-E+12A+12mm中空鋼雙化淺香檳色玻璃。

      非透光層間位置:10mm厚單層均質鋼化玻璃(詞條“鋼化玻璃”由行業大百科提供)(內貼陽光控制膜) 。

      經過優化,既減輕了玻璃重量,又降低了幕墻的龍骨的自重荷載受力,施工運輸安裝也比較方便,降低了人工費,并有效節約造價約60元/㎡,玻璃造價降低約502萬元。見表4。

      3.3、細部優化

      a.優化前方案:

      玻璃幕墻層間非透光部位采用2.5mm粉末噴涂(詞條“粉末噴涂”由行業大百科提供)鋁襯板

      b.優化后方案:

      玻璃幕墻層間非透光部位采用2.0mm粉末噴涂鋁襯板

      優化前后造價對比見下表5。

      2.4、優化成果小結

      綜上分析,經過對幕墻結構、玻璃及細部的優化,在滿足功能及立面效果的基礎上,大大節約了造價,優化比例達到24%,其中型材和龍骨的優化節省金額占比67%,是主要優化內容。見下表6。

      優化后,綜合單價降低了18%,見下表7。

      優化后的綜合單價組成,見下表8。

      優化后,本項目玻璃幕墻方案節省造價1894萬元,優化降低比例約18%。見下表9。

      優化前后,按地上建筑面積計算,該玻璃幕墻工程的技術經濟指標見下表10。

      3、總結

      通過這一案例,個人認為做好幕墻工程的成本優化,首先需要全局考慮,將設計、招標兩項工作前置。由于幕墻工程跟主體結構、泛光照明、景觀工程、室內裝裝修工程、智能化工程都有交叉或者同步展開,為了避免不必要的工期浪費,成本浪費,幕墻工程方案設計應提前介入,同時應及時完成招標工作或與主體同時完成。其二需要用好價值工程,利用價值工程的理論和方法對幕墻結構形式進行方案選擇,遵循價值工程原理,V=F/C,即提高功能、降低成本兩個方向,找到性價比最高的幕墻設計方案。江歡成院士說“設計優化就是合理化”,成本優化不是一味的降低成本,而是將成本資源最大程度的進行合理配置。我們應根據項目的實際情況,運用老祖宗的智慧“明道”、“優術”、“取勢”,首先在“道”的層面上明確成本優化的方向,然后在保證項目功能及品質的前提下,在“術”的層面上開展全面的、系統的優化,實現降本增效和提升項目全周期價值。

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